Ритейл в дополненной реальности

Мы прогнозируем по итогам года рост товарооборота в Петербурге на 5,6% по отношению к предыдущему периоду. А по показателям товарооборота на душу населения Петербург находится на 4 месте, уступая Москве, Сахалинской и Московской областям.

По нашим подсчётам, на текущий момент сегмент e-commerce в Санкт-Петербурге использует порядка 1,2 — 1,3 млн. кв.м.: это и распределительные центры, и пункты выдачи, количество которых удвоилось за последние 2 года и составляет на данный момент более 5,5 тыс., фулфилментцентры и дак-сторы. В ближайшее время мы увидим увеличение объёма строительства складских пространств, обусловленное дальнейшим развитием интернет-торговли

Если в 2018 г. на долю онлайн-покупок приходилось 5% от всего объёма продаж, то в 2022 — уже 12%. И доля маркетплейсов в этом объёме постоянно растёт. Но этот рост тормозится нехваткой физического опыта, бедностью виртуальной реальности. Поэтому будущее за „бесшовными“ моделями потребления, когда маркетплейсы и пункты выдачи превращаются в новые гипермаркеты и ТРК

Последние полтора года происходит серьёзная трансформация офлайн-рынка, увеличивается сегментация и растёт конкуренция, в основном, между российскими игроками (брендами). Также развивается взаимодействие с e-commerce: ритейлеры активно развивают собственные интернет-магазины как канал продаж и расширяют присутствие на крупных онлайн-площадках. При этом основные маркетплейсы постоянно пытаются продавливать всем, без исключения, продавцам свои коммерческие условия, тем самым постоянно ухудшая экономику ритейлеров. Самая важная составляющая — сбалансированное развитие офлайна и онлайна. При этом, общий результат эффективности работы всего рынка ритейла напрямую зависит от того, как будет меняться экономическая ситуация

Сейчас сложно строить планы по развитию складских и промышленных объектов в долгосрочной перспективе. В настоящее время главным преимуществом любого промышленного объекта будет универсальность и возможность изменяться. Например, по нашему проекту ещё в августе себестоимость строительства была 70 000 руб/кв.м., а сейчас она составляет уже 100 000 руб/кв.м. Поэтому все девелоперы индустриальной недвижимости очень аккуратно подходят к реализации новых проектов. Тем не менее, мы продолжаем развитие, и у нас будет достаточно большой новый блок light-industrial. Я считаю, что у этого формата больший потенциал развития, чем у классических складов. В том числе и благодаря импортозамещению. На территории ИП „Кола“ предполагается создание нескольких функциональных зон с единой инженерной и транспортной инфраструктурой, которая уже представлена на объекте. Общая площадь застройки 600 тыс. кв.м. из которых 250 тыс. кв.м. склады и 350 тыс. кв.м. промышленных предприятий. „Кола“ расположен на границе с Санкт-Петербургом и примыкает в федеральной трассе „Кола“, в шаговой доступности находится г. Кудрово с населением в 60 тыс. человек и запланированной станцией метрополитена. Непосредственно по границе индустриального парка начинается строительство нового микрорайона с предположительной застройкой в 1,5 млн. м² жилья. Исходя из этого на базе ИП возможно строительство других объектов коммерческой недвижимости — общепита, современных рынков, апарт-отелей, новых торгово-развлекательных площадей

Разгон рынка уже состоялся. Необходим пересмотр спроса. Скорее всего, наблюдаемая нами последние 3 года, волна спроса схлынет уже в ближайшие 6-9 месяцев. Похожую ситуацию мы уже наблюдали в 2009, в 2014 гг., когда после активного спроса начали освобождаться логистические площади. Я уверен, что по определённым площадкам будет просадка уже в первой половине 2024 года. Разница текущей ситуации с тем, что было 2009 г. и 2024 г. состоит в том, что если тогда амплитуда ставок между площадками с неэффективным расположением и эффективным составляла соответственно 90 дол. и 130 дол., то сейчас она может быть гораздо больше 4,5 тыс. руб. Triple net и 10 000 руб. Triple net, т.е. в 2 – 2,5 раза. Предлагаться к аренде будет тот объём, который уже был построен, при этом конкуренция за потребителя усилится. В этих условиях целесообразность девелоперам строить спекулятивно очень сомнительна. Именно поэтому Wildberries и Ozon самостоятельно строят или подписывают договоры на built-to-suit с подрядчиками. Я бы посмотрел результаты 1 квартала 2024 года, что будет происходить с оборотами операторов и не только крупных маркетплейсов, и что с ними будет твориться. Говоря о характеристиках нового строительства, я с уверенностью могу сказать, что в ближайшие 50 лет ничего не изменится, то есть высота 12 – 14 м, с шагом колон 12х24 м нагрузка на пол не менее 7 т.

Я хотел бы обратить внимание на несколько серьёзных факторов, влияющих на налоговую нагрузку на предпринимателей. Во-первых, происходит достаточно серьёзное давление на сетевой бизнес в части оптимизации налогов, связанных с дроблением бизнеса. Налоговое администрирование существенно ужесточилось, и вероятность доначисления налогов, а также выставления пеней и штрафов весьма велика. Налоговая нагрузка будет расти, поэтому важно на начальном этапе создания структуры организации продумывать эффективные механизмы, учитывающие дальнейшее развитие компании. Также мы по-прежнему находимся в ситуации неопределённости с повышением кадастровой стоимости коммерческих объектов, что напрямую отразится на налоговой нагрузке