Авторизация

Сообщение успешно отправлено!
Мы постараемся ответить как можно скорее.

BestBreakfast «Управление коммерческой недвижимостью: практические аспекты»

Модераторами делового завтрака на тему "Управление коммерческой недвижимостью: практические аспекты" выступили: Марина Анатольевна Зверева, заместитель директора ЛОМО и Андрей Владимирович Лушников, председатель совета директоров ГК БестЪ.

Первое слово предоставили Наталье Яковенко, директору по развитию УК МТЛ, которая начала с того, что: "в нашей стране рынок управления не развился так, как нам бы этого хотелось. Если в развитых странах сектор компаний, пользующихся услугами управляющих компаний — 97%, то в России — это 10-15%. Большая часть собственников готова передать объекты в собственность управляющим компаниям, но их активность не столь высока, как в развитых странах. Рынок управления в России — это рынок Facility management с элементами Property management.

Причины, тормозящие развитие УК в России:

- отсутствие планирования

- собственники не хотят делегировать полномочия какой-либо управляющей компании

- собственники не хотят раскрывать информацию о своих налоговых ставках, различные системы налоговой оптимизации, которые широко используются на нашем рынке, также не доверишь сторонней организации.

"У каждого из Вас уже сложившаяся схема управления объектами. Но всё-таки более спокойными и уверенными выглядят те собственники, которые пользуются услугами управляющей компании" — подвела итог своему выступлению Наталья Яковенко.

Дискуссия о рынке управления началась с вопроса: "Хотят или не хотят собственники привлекать стороннюю компанию в управлении недвижимостью. Какие есть на это основания?"

Игорь Комолов, собственник компании ЕвроАвто, сказал, что "на управление не выделяем отдельные траты, они у нас все сведены в совокупные затраты по эксплуатации".

Отдельный вопрос стоял по участию УК в тендерах на управление. Как известно, в некоторых компаниях тендеры не проводят, а договоры заключают по принципу "кого знаем, тому и доверяем". По такому принципу, например, пошла компания "Балтийский монолит", заключив договор на управление с УК МТЛ.

Светлана Петрова, директор отдела недвижимости "Балтийский монолит", отметила, что опыт управления коммерческой недвижимостью в компании небольшой, т.к. компания специализируется на жилье: "Нам необходимо было найти компанию с сильным брендом, и мы считаем, что это очень важно. Мы не проводили тендер, а доверились сильной репутации, опыту компании, которую мы знали по другому проекту, и наше решение было принято благодаря сильному бренду компании".

Дмитрий Золин, управляющий компанией "Сенатор", в свою очередь сказал, что "реальный тендер на управляющую компанию видел один раз, хотя многие тендеры, которые объявляются тендерами, можно считать приглашением прислать хорошее коммерческое предложение".

После этого своё мнение по расчёту вознаграждения УК высказал Микко Сёдерлунд, управляющий компанией SRV: "Я думаю, что нет единой методики оценки, есть много разных подходов: есть российский подход, есть европейский подход, в Америке есть свои подходы. Я считаю, что самый правильный подход в наше время в Петербурге — это процент от чистого дохода. Тогда есть интерес у управляющей компании увеличить доход, уменьшить затратную часть объекта. Диапазон от 5% до 10% чистого дохода, зависит от объекта, от структуры арендаторов и от количества функций, которые выполняет управляющая компания. По договорным условиям подходов много, всё зависит от пакета предоставляемых услуг: управляет ли она только эксплуатацией, бухгалтерией, назначается ли гендиректор управляющей компании и т.д. Процент также зависит от уровня, от комплекса услуг"

Сергей Николаевич Максимов, доктор экономических наук, директор института фундаментальных и прикладных проблем, зав. кафедрой экономики и менеджмента недвижимости СПбГЭУ, рассказал о методике расчёта такого процента: "должна быть некая комбинированная система (не говорим о долях, о процентах), но, то, что должна быть какая-то часть от эффективного дохода, часть от чистого операционного дохода, — такой бы подход был наиболее правильным".

Ангелина Алексеева, генеральный директор Внешстройпроект, в вопросе о награждении управляющей компании отметила, что "существует извечная дилемма: компромисс между собственником и менеджером. Менеджер обязательно должен прозрачно и чётко информировать собственника о том, что является валовой выручкой и что является прибылью, чтобы не было подмены понятий. И процент вознаграждения должен строиться из расчёта прибыли. Возможно, должна быть какая-то прогрессивная, либо регрессивная шкала награждения".

Андрей Владимирович Лушников, на собственном опыте пережил взаимоотношения собственника и управляющей компании и сказал, что: "вначале собственник счастлив отдать и 20, 30 и 40%, но когда доход растёт, этот процент очень сильно начинает портить отношения. Поэтому лучше изначально профессионально договариваться".

Далее обсуждались различия развития рынков Facility и Property Management: Николай Вечер, директор филиала GVA Sawyer: "При управлении доходами (property management) существует риск реальный или воображаемый — потери контроля над собственностью. В Facility Management компетенции проще — это больше регламентные работы, такой бизнес, куда должны вовлекаться отставные военные. В Property Management есть риск, который сложно оценить: потери контроля, перелива активов, этот рынок у нас достаточно не прозрачный, что характерно не только для рынка недвижимости, а для всего российского бизнеса в принципе".

Модераторы обсудили управление объектом с большим количеством собственников.

Андрей Владимирович Лушников, рассказал, что "тяжело привлекать кредиты, многие продают объекты в долевое участие. На нашем опыте — мы продали и торговый центр, и бизнес-центр. Когда объект продаётся с большим количеством собственников (к этому относится и класс апартаментов), очень важен каждый шаг управляющей компании (документы, надзорные органы). До недавнего времени собственники любили продать все помещения, а лифт и трансформатные подстанции могли оставить за собой и брать плату за проход по этим лестницам, и даже могли это продать. И только сейчас законодательство вышло на тот уровень, когда признало эти территории общей собственностью".

Марина Анатольевна Зверева сказала, что "уже сейчас можно обобщать какой-то опыт работы за 20 лет на рынке профессионалов, но на примере г.Сочи по формированию объектов можно поделиться негативным опытом. Сразу при формировании объекта недвижимости, при регистрации, мы закладываем этот элемент коммунальной неразберихи в будущие отношения. Пример: многие объекты Сочи снабжены канатными дорогами. Сочи формирует собственность на нижнюю, верхнюю станцию и собственность под опорами этой канатной дороги. Земля, которая сопровождает всю эту нитку, даже не обременяется, и даётся разрешение на строительство домов под этой канатной дорогой. Т.е. на будущие времена уже заложены безумные конфликты".

Следующим вопросом обсуждения были дополнительные источники формирования доходности объекта, на что Андрей Левшин, генеральный директор "Управление недвижимостью ДУ" сказал: "Из всего можно извлекать прибыль, например, реклама везде, вплоть до туалетов, — лифты, холлы, лестницы, фасады зданий, провайдеры, договоры на оказание услуг (10-15-20% от общего трафика), погрузочно-разгрузочные работы по 5 т.р. в месяц. Конечно же, банкоматы — чем их больше, тем лучше. Но главное — не переборщить. На объекте 15-20 тыс.кв.м. на рекламе можно заработать до полумиллиона в месяц".

Олег Корчак, управляющий БЦ "Авеню": "Дополнительный источник дохода — один — повышение арендной платы. Всё остальное — это очень маленький доход. Второе — это паспорт рекламных мест, здесь можно заработать, тем более, если есть хорошие рекламные места (вывески на крышах, как у нас). Ещё можно указать — финансовый инструмент, это в случае если Вы управляете расчётным счётом компании (краткосрочные депозиты в банке)".

Георгий Рыков, генеральный директор "Бест. Коммерческая недвижимость", прокомментировал вопрос о бренде УК и его влиянии на доходность компании: "Люди уже сегодня более экономически подкованы, ежели 20 лет назад, и их уже интересует последующая жизнь, они хотят понять, как всё это будет функционировать. И поэтому они смотрят, как это будет управляться, кем, и на их эмоции и выбор влияет какое-либо знание о компании. А приводить большую компанию с Запада — возникает другой вопрос: будут работать местные или западные сотрудники? Может быть, компания, которая выросла на местных условиях, гораздо оптимальней и интересней. Это сейчас у нас происходит такая ситуация, а через 30 лет не будет даже такого вопроса, объектами будут управлять внешние компании, и это будет нормой".

Ростеслав Леонтьев, генеральный директор компании "Сибур", продолжил обсуждение вопроса о бренде: "Не всегда раскрученный бренд является признаком качества, но в таком случае я буду обращать внимание на бренд управляющей компании".

Ирина Анисимова, руководитель проекта "Невская ратуша", добавила, что "для арендаторов, если они не видят плохого качества обслуживания, то им не важно, какая у них УК. Бренд УК может быть интересен каким-либо крупным международным арендаторам, которые снимают большие площади и которые в принципе бюрократичны по своему выбору любых объектов. Также это может быть интересно какому-либо институциональному инвестору, который будет покупать Ваш объект".

Правовой аспект в управлении достаточно нового рынка апартаментов осветил Игорь Гущев, партнёр юридической копании "Дювернуа Лигал": "Специально для апартаментов нет никакого законодательства и, в отличие от жилья, всё оставлено на решение сторон. В отношении апартаментов в случае продажи действуют всё те же условия, что и в договоре купли-продажи. Рынок эти условия знает, они меньше защищают дольщиков по 214 ФЗ, но все их используют. В отношении эксплуатации, поскольку нет такой истории, как в ЖКХ, собственники апарт-отелей находятся в более привилегированном положении, потому что они могут диктовать свои условия пользователям, либо собственникам, либо арендаторам апартаментов. В этой связи для собственников это более комфортная история, поэтому есть значительное количество способов, в которых можно заработать. Это всё регулируется в рамках апарт-отелей общими правилами гражданского законодательства в отношении общей совместной собственности. В силу того, что здесь нет жилья в чистом смысле этого слова, то по большому счёту некоторые вещи, которые могут быть отнесены к общей собственности жильцов в многоквартирном доме, могут остаться в собственности собственника апарт-отеля".

Завершая разговор о деталях в управлении коммерческой недвижимость, Сергей Ногай, руководитель проекта "Salut", рассказал об их опыте в создании программы доходности в апартаментах: "Когда мы открывали продажи в Salut, мы пытались писать все эти программы. Людям объясняли, что „в некоторых программах цены достаточно низкие, сдавать апартаменты будете за столько-то, процент такой-то“. И у нас получались программы от 4х лет. Люди приходили, брали наши программы, но особо это никого не интересовало. Всех интересовала цена, и в связи с этим мы перестали давать какие-то обещания, что цена может окупиться".

Завершили дискуссию модераторы, объявив итоги голосования по вопросу "Управлять самим или привлекать стороннюю УК?"

Желание воспользоваться услугами профессиональной управляющей компании преобладает над желанием иметь свою примерно в 2 раза.

← Все новости

Санкт-Петербург, 

Аптекарская наб. д. 20, лит. А

Яндекс.Метрика