У рынка апартаментов Петербурга большое будущее 28 января состоялся очередной деловой завтрак из серии BestBreakfast. На этот раз он был посвящен развитию рынка апартаментов и перспективам этого формата в Санкт-Петербурге. Крупнейшие застройщики поделились прогнозами и планами по работе в этом сегменте на ближайшие несколько лет. Модераторами мероприятия выступили Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ» и Светлана Петрова, руководитель отдела продаж Docklands. Елена Глебова, руководитель отдела продаж комплекса AVENUE-APART представила краткий обзор рынка апартаментов Санкт-Петербурга и Москвы. Согласно проведенному исследованию, на конец 2014 года в Петербурге было заявлено к реализации порядка 300 тыс кв. м. апартаментов, включая 3 сданных проекта: Монферран, Vertical, Ye'S. Всего на начало 2015 года насчитывается 35 проектов комплексов апартаментов из них 20 - в продаже, 4 - «на паузе», 11 - планируемые. Если сравнивать объем предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга и Москвы, то можно резюмировать следующие данные: на начало 2015 г составляет 22% от общего объема новостроек в Москве и 2% в Петербурге. Несмотря на большое отставание по объему рынка Петербурга от Москвы мы можем уверенно констатировать факт, что от единичных объектов рынок перешел к массовому предложению в разных районах города, разного класса и ценовой категории. Участники также согласились с предложенным сегментированием апартаментов на виды: Апартаменты для сдачи в аренду: апарт-отели, гостиничная функция (например, Vertical, AVENUE-APART, Salut!, Docklands), Апартаменты для постоянного проживания: premium класс - центр города и загородные комплексы (например 5 элемент, Конюшенная площадь, Монферран, Сrystal, Первая Линия в Комарово) и апартаменты - «псевдо-жилье»: (например, застройка в Москве кварталами без создания социальной инфраструктуры). Часто строительство апартаментов расценивалось как выход для девелоперов, возможность строить "жилье" там, где строить его нельзя - на землях под общественно-деловую застройку. Это одна из причин, по которой в Москве уже приняли несколько законопроектов, которые могут оказать существенное влияние на будущее рынка апартаментов. Игорь Гущев, Партнер Duvernoix Legal сделал краткий обзор данных законодательных инициатив, которые в перспективе могут коснуться всей территории РФ. В Санкт-Петербурге, Москве и Екатеринбурге региональные власти выступили с инициативой обязывать застройщиков апартаментов обеспечивать территорию строительства социальными объектами (установить требование о постройке социальной инфраструктуры для участия в торгах, при утверждении проекта планировки территории или выдаче разрешения на строительство). В Москве также возникла идея приравнять требования к строительству помещений в комплексах апартаментов к нормативам для жилой недвижимости(в том числе, в части строительных и санитарных правил) - законопроект находится в разработке. Г-н Гущев также обратил в своем выступлении внимание на риски для владельцев апартаментов среди которых: Не допускается регистрация по месту постоянного жительства, разрешается лишь регистрация по месту временного пребывания; Если средства привлекаются не по договору ДДУ, то не распространяются гарантии 214-ФЗ (залоги на землю); Застройщик в соответствии с 214-ФЗ может не страховать свою ответственность и не получать поручительство банка (нет обязанности передать жилое помещение); Возможность обращения взыскания на апартаменты по исполнительному документу в соответствии с нормами Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (гарантия «бронирования» от взыскания распространяется только на жилое); Проблемы в признании права собственности на апартаменты, если строительство осуществлялось не по ДДУ (позиция ВАС РФ в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54: иск о признании права собственности может быть подан только после регистрации в ЕГРП); При банкротстве застройщика инвестор будет вправе в рамках процедуры банкротства заявлять арбитражному управляющему только денежные требования. Предъявление к застройщику требований о передаче нежилого помещения не допускается; Заявки на запись в школу ребенка, имеющего временную регистрацию, рассматриваются после заявок жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. Перечень обозначенных рисков еще раз подтвердил мнение собравшихся о том, что репутация застройщика сегодня как никогда важна для покупателя как гарант снижения вышеперечисленных рисков, особенно это касается апартаментов. Участники BestBreakfast согласились с позицией Георгия Рыкова, генерального директора «БестЪ. Коммерческая недвижимость» в том, что формат «Апартаменты» следует расценивать и доносить до покупателей именно как способ инвестирования, а не продавать под видом квартир, ведь таким образом мы вводим наших клиентов в заблуждение. Говоря о перспективах рынка апартаментов для Санкт-Петербурга Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки «Институт проблем предпринимательства» отметил, что недооцененным направлением для развития данного сегмента в Санкт-Петербурге являются промзоны города. В частности, хорошо зарекомендовавший себя в Москве формат Loft - апартаментов, появляющихся в результате редевелопмента промышленных зданий. По словам Елены Костицыной, руководителя проектов «Охта Групп» апартаменты - востребованный, особенно в условиях кризиса, продукт. Ведь сейчас в апарт-отелях уровень арендных ставок выше, чем у аналогичных проектов в жилой недвижимости - для инвесторов это выгодно. На привлекательность проекта, по мнению Елены важное влияние оказывает уровень дополнительных сервисов в объекте. В ближайших планах компании активная работа по проекту комплекса апартаментов на Моисеенко. Павел Бережной, директор по развитию ГК «С.Э.Р.» также поделился с участниками планами компании по проекту Ingria Tower. По оценкам г-на Бережного, будущее за проектами, которые помогут объединить деловую застройку с жилой, что позволит сократить время проживающих на дорогу от работы до дома. Кроме того, привлекательность проекта Ingria Tower для инвесторов заключается в наборе услуг и хороших видовых характеристиках, предусмотренных концепцией проекта. Говоря о портрете покупателя и предпочтениях, которые сегодня предъявляются при подборе апартаментов участники отметили, что большая доля среди покупателей - проживающие в Петербурге, но доля инвесторов из северных регионов, а также Москвы растет и достигает в проектах порядка 20%. В проекте AVENUE-APART от ГК «БестЪ» среди покупателей 60/40 - мужчины/женщины, 50% в браке, имеют детей, 40 лет - средний возраст. Стафан Таст, генеральный директор Qasabo подчеркнул, что для инвестора прежде всего важна ликвидность проекта. Большей привлекательностью пользуются одно комнатные и двухкомнатные квартиры. Важна также перспектива, как данный продукт будет выглядеть через 5-10 лет. В этом смысле более интересен премиальный сегмент или проекты бизнес-класса. По словам Елены Глебовой, для оптовых/корпоративных покупателей наиболее важны репутация застройщика, сроки строительства и их соблюдение. Говоря о покупательских предпочтениях, Александр Погодин, генеральный директор сети апартаментов YE'S также отметил возрастающий спрос на апартаменты с отделкой и меблировкой. По словам г-на Погодина, сегодня покупатель уже больше доверяет застройщику и качеству его отделки. Большой интерес со стороны участников вызвала тема управления и эксплуатации объектами. Поскольку размер коммунальных платежей и уровень сервиса управляющей компании - это вопросы, которые волнуют инвесторов еще на этапе продаж. Сергей Ногай, генеральный директор проекта апартаментов Salut! отметил, что наличие профессиональной управляющей компании на объекте - это один из основных вопросов, которыми интересуются покупатели апартаментов комплекса. И сотрудничество с хорошо зарекомендовавшей себя управляющей компании - это большой плюс для объекта в т.ч. для увеличения продаж. Татьяна Шашина, генеральный директор «Проспект Кима, 19» (застройщик проекта апартаментов Docklands) подтвердила, что вопросы тарифов, стоимости услуг управляющей компании и предоставляемых сервисов -наиболее часто задаваемые вопросы, поступающие в отдел продаж объекта. Главным образом потому, что предмет покупки все еще непонятен для покупателей - это ни жилье, ни коммерческая недвижимость. Напомним, в качестве управляющей компании на объектах Salut! и Docklands выбрана компания «МТЛ», в портфеле которой уже ___________ комплекса апартаментов. По словам Карины Султанбековой, управляющей комплексом апартаментов YE'S компании удалось сдержать данные на этапе продаж обещания по тарифам на услуги управляющей компании. Однако, не исключен их рост в случае изменений официальных городских тарифов на электроэнергию. Г-жа Султанбекова согласилась с мнением Андрея Лушникова, о том, что главное для управляющей компании грамотно и своевременно донести до собственника из чего складывается стоимость и почему она меняется, в таком случае проблем с платежами не возникнет. Дмитрий Ханжин, генеральный директор Управляющей компании МТЛ поделился опытом расчёта стоимости услуг обслуживания апартаментов и их оптимизации. Говоря об организации инфраструктуры комплекса и наборе предоставляемых сервисов на объекте, участники отметили важность соблюдения интересов инвесторов и арендаторов. По словам Георгия Рыкова, в апартаментах следует особое внимание уделить сервисам, направленным на удовлетворение нужд будущих арендаторов комплекса - прежде всего это неженатые молодые люди или семьи без детей, для которых важно наличие общественных зон, таких как, например, ресторан, а также химчистка и т.п. При этом г-н Рыков рекомендует именно сдавать коммерческие помещения в аренду, а не продавать. Поскольку при продаже контроль над будущей функцией помещения теряется и велика вероятность не выполнить обещания, данные инвесторам на этапе продажи. И как следствие, может произойти снижение привлекательности комплекса для будущих арендаторов. Олег Манов, руководитель мастерской ФУТУРА Архитектс поделился с участниками международным опытом, который можно использовать в России. Привел в пример ставший популярным на западе формат Сити-сэндвич, в котором первые этажи отведены под деловую функцию, а этажи выше занимают жилье или апартаменты. Возвращаясь к вопросу потребительских предпочтений, Вадим Заяц, генеральный директор компании ЛИИС поделился с участниками результатами исследования о предпочтениях в сфере современных технологий, в частности системы «Умный дом», которую компания ЛИИС активно реализует в партнерстве с застройщиками Петербурга. Согласно полученным компанией ЛИИС данным, наибольшим спросом среди покупателей пользуются следующие функции системы: автоматическое снятие показаний счетчиков воды и электричества, выключатели рядом с кроватью, выключение всего света в доме одной кнопкой, управление всеми системами с одного устройства. Участники также затронули вопрос о конкуренции между апартаментами и гостиницами. Блейк Андерсон-Бунтз, генеральный директор «Хоспитэлити Менеджмент» поделился своим мнением относительно влияния рынка апартаментов на отельеров Петербурга. По прогнозам г-на Андерсон-Бунтза в ближайшие 3-4 года отельерам не стоит бояться конкуренции со стороны апартаментов. Ангелина Егорова, генеральный директор «Внешстройпроект» согласилась с прогнозами г-на Андерсон-Бунтза, по ее мнению о конкуренции сейчас говорить рано, в т.ч. из-за небольшого предложения формата Апарт-отели в общем объеме гостиничного сегмента (порядка 2-4%). Ангелина Егорова также анонсировала новый проект апарт-отеля «Берег», к реализации которого в настоящий момент приступила компания. Комплекс расположится в непосредственной близости к одноименному бизнес-центру. Будет рассчитан на молодую аудиторию, 25-35 лет, без детей, для которых важна близость к объектам делового назначения. (требует уточнения) В заключении мероприятия представители банков: Екатерина Первушина, руководитель отдела по работе с ключевыми клиентами Сбербанка, Максим Григорьев, заместитель директора Ак Барс Банка и Виктория Заливина, руководитель группы продаж Банк Delta Credit поделились с участниками планами по реализации программ ипотечного кредитования покупателей апартаментов, заверив представителей застройщиков, что повышать ранее заявленные ставки они не планируют. У Ак Барс Банка ставка по ипотечным кредитам для апартаментов составляет ____%, у Delta Credit 14%, Сбербанк в сентябре 2014 года запустил программу ипотечного кредитования для сегмента апартаменты по ставке от 12-17%. Все участники сошлись во мнении, что на успешность проектов будут влиять, прежде всего, инфраструктура самого комплекса и состав предлагаемых услуг, профессионализм управляющей компании и репутация застройщика. В целом участники завтрака позитивно смотрят на будущее рынка апартаментов в Петербурге, не отрицая при этом сложностей, которые могут возникнуть при реализации новых проектов в связи со сложной экономической ситуацией в стране. Однако профессионализм и опыт, полученные в ходе реализации первых проектов помогут несмотря ни на что дать рынку качественные и успешные проекты. Организатор: Группа компаний «БестЪ» и «Duvernoix Legal» при поддержке партнёров ЛИИС, Внешстройпроект, МКД, Hospitality & Retail Systems, Деликатный переезд, Kelnik и генерального интернет-партнера Arendator.ru.